100块利、3分钱利润,疯狂扩张的长租公寓只是“三分钱小生意”?

2018-02-01 16:58:59

 “疯狂”扩张规模的背后,掩盖不了的三大痛点:客户转移成本低、忠诚度低;100块利、3分钱利润;“羊毛出在猪身上” 靠谱吗?

100块利、3分钱利润,疯狂扩张的长租公寓只是“三分钱小生意”?

据同策研究院预测,2019-2020年,全国长租公寓的规模剑指3000万间。整个行业在未找到清晰的盈利模式前,“规模大战”已经愈演愈烈,原本潜藏着的风险似乎也被搁浅。2018年,中国最火的行业将走向何方?答案仍然是个迷。

“疯狂”扩张规模的背后,掩盖不了的三大痛点。

  痛点一:

  客户转移成本低、忠诚度低

综合长租公寓发展周期来看,前期企业竞争优势主要体现在规模效应、运营效率上,后期则在用户的粘性上,而恰好这个行业的边界极低。

首先,这个阶段的客户忠诚度为0。租房阶段属于转化期阶段,客户基本处于一种非常不稳定的人生状态,过渡3-5年的时间后则面临结婚生子,没有人一辈子租房。这一点企业心知肚明,因此想尽各种办法延长租客的租住年限。

例如,“同城换租““租金抵房款”“城市迁移”等,其中“租金抵房款”对转化期的租户来说的确有吸引力,并且租赁时间越长积累的购房款越多,也能增值一定的忠诚度,但主要是针对实力强的房企而言,因为大房企占有很大的市场份额,客户可选择范围较广,有实际购房需求时,自然会优先考虑,但最终的成交比如何,现在还很难说。

其次,客户转移成本低。从中国房地产报调查2017-2018年全国租客画像报告中可见端倪,数据显示90后群体中,只有4.88%的租客认为租住公寓的品牌重要。说明中国住房租赁市场成熟度还很低,品牌知名度在租客心中也未有清晰概念。过去地产公司不需要考虑这个问题,因为卖房子是一锤子买卖。但长租公寓不同,客户转移成本很低,不喜欢换一家就可以了。

  痛点二:

  100块利、3分钱利润

长租公寓不赚钱是业内公认的事实,规模大了的确能摊薄固定成本,提高运营效率,增加利润率。但实际上,从生意的本质上来说,这门生意骨子里依然是个“三分钱生意”,正如假设碧桂园能完成3年255亿目标,但最终还是不赚钱。

100块利、3分钱利润,疯狂扩张的长租公寓只是“三分钱小生意”?

注:假设房间满租,收入-拿房成本-运营成本(人工、水电、营销)-利息-摊销-增值税=利润。

在所有条件都为理想情况下,假设某品牌运营商收入为100元,拿房成本为60元,运营成本为10元,装修折旧摊销为15元,利息为4.75元,减去这些固定销项后仅剩0.34元,另外还需要缴纳增值税(长租公寓企业增值税税率为6%-11%),当所有成本扣除完,还需要再扣除25%的所得税,企业最终能拿到手的钱仅剩3分左右。

目前看来,运营长租公寓与房产销售商品房利润相比,确实不算一个赚钱的好买卖,虽然可以通过一些方式来增加利润率,比如财务杠杆,但杠杆本身也是存在风险的,单纯的运营商没有资产抵押,融资并没有那么容易,而且融资成本居高不下,魔方ABS实际融资成本应该在8%以上,自如ABS成本也在6%以上。借钱确实可以增加运营方的ROE,但是同时也会增加运营方的风险,毕竟钱是要还的。

对于这一点,新派公寓也做过利润测算,只要拿房成本为70元,加上装修摊销和运营成本及其他后,利润为0。

100块利、3分钱利润,疯狂扩张的长租公寓只是“三分钱小生意”?

相比而言,重资产布局利润率就会好看很多,没有拿房成本,装修摊销理论上也不存在,因为如果持有方未来打算卖掉资产,那么只需要关心市价波动,即使长期持有,土地年限为50-70年,均摊下来也没有轻资产那么高的折旧。另外,重资产未来还可以通过资产证券化退出。

  痛点三:

  “羊毛出在猪身上” 靠谱吗?

事实上,长租公寓的租金价格并不便宜,万科泊寓安亭二期项目每个月单位面积租金平均在61.7—113.6元/㎡之间,周边普通住宅仅为35.8元/㎡-50元/㎡;新派公寓北京CBD旗舰店相比周边租金溢价高达50%以上;魔方公寓的高端产品线60平米户型租金甚至超过上万元。

虽然租金够高,但主营业务依然不赚钱。从世联行披露的2017年中财务报告中看到,红璞公寓各子公司均处于亏损状态。如果长租公寓仅靠每个月的租金收入,相比高昂的房价,长租公寓的盈利根本无法支撑其扩张的速度。因此,企业不得不通过增值服务开辟新的利润点,羊毛出在猪身上,成行业普遍的现象。

从运营角度讲,增值业务可以提升企业运营能力,加快资金流转。但数据表明,运营8年具备成熟运营经验的魔方公寓,其90%以上的收入都来自租金收入,增值服务收入占比不到10%。EQR是美国第一家上市的公寓型REITs,2016全年实现租金收入24223万亿美元,净利润8.6亿美元,其主要业务集中于房屋出租所带来的租金收入,并且租金收入占比稳定在99%以上。从资本角度讲,资本看重的也并不是除租金外的非主营业务线,而是资产增值。

从猪身上薅下来的羊毛毕竟有限,并且最终也不一定能被租客买单。眼下,各方主体一哄而上进入市场,同质化严重,细分市场精耕不足,造成需求与供给的不匹配,常常会出现你给的并不是我想要的。

  小结

以上三种是掣肘公寓品牌发展的长期痛点,而如何应对则是考验企业生存的关键。目前看来,“国家队”有政府托底,房企类本身有很多存量储备,酒店类企业也有产业可以改建,而创业类尤其是没有找准自身竞争优势的企业,2018年将面临死亡风险。

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